רכישת דירה שנייה היא חלום של רבים – בין אם למטרת השקעה, יצירת הכנסה פסיבית משכירות, או כנדל"ן שמיועד לעתיד של הילדים. בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים בוחנים את האפשרות הזו, במיוחד בתקופה שבה שוק ההשקעות הפיננסיות תנודתי ולא תמיד בטוח.
עם זאת, חשוב להבין: משכנתא לדירה שנייה אינה דומה למשכנתא לדירה ראשונה, ויש לה כללים שונים, חוקים נוקשים יותר ותנאים פחות נוחים מצד הבנקים.

במדריך הזה נעבור שלב אחרי שלב על כל מה שצריך לדעת: מה זה בכלל משכנתא לדירה שנייה, כמה הון עצמי נדרש, אילו ריביות אפשר לקבל, ומהם הסיכונים וההזדמנויות.

מה זה בעצם משכנתא לדירה שנייה?

כשמדובר בדירה ראשונה, המדינה והבנקים רואים בכך צורך בסיסי – פתרון דיור למשפחה. לכן התנאים יחסית נוחים, עם אחוזי מימון גבוהים וריביות טובות.
לעומת זאת, דירה שנייה מוגדרת כנדל"ן להשקעה. הבנקים רואים בכך סיכון גבוה יותר: הלקוח כבר בעל נכס אחד, ואם יתקל בקשיים כלכליים, יש סיכוי גבוה יותר שיוותר על הדירה להשקעה ולא על דירת המגורים.
כתוצאה מכך – הרגולציה (בנק ישראל) מגבילה את אחוזי המימון.

כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה?

זו אחת השאלות המרכזיות שמעסיקות רוכשים פוטנציאליים.
בעוד שלדירה ראשונה אפשר לקבל מימון של עד 75% מערך הנכס, במקרה של דירה שנייה המגבלה ברורה:

• ניתן לקבל עד 50% מימון בלבד.
  כלומר, עליכם להביא לפחות מחצית ממחיר הדירה כהון עצמי.

דוגמה:

• מחיר דירה שנייה: 1,500,000 ₪

• אחוז מימון מקסימלי: 50% → 750,000 ₪ משכנתא

• הון עצמי נדרש: 750,000 ₪

המשמעות היא שהכניסה לעסקה הרבה יותר כבדה, וצריך להיערך לכך מראש.

מס רכישה על דירה שנייה

מעבר לדרישות ההון העצמי והריביות, חשוב מאוד לקחת בחשבון את נושא המיסוי:

• מס רכישה על דירה שנייה מתחיל מהשקל הראשון, בשיעור של 8%–10%.

• אין פטורים ואין הקלות כפי שקיימות ברכישת דירה יחידה.

דוגמה:

• דירה שנייה בשווי 1,500,000 ₪

• מס רכישה: 8% → 120,000 ₪ נוספים במעמד הרכישה.

זהו מרכיב משמעותי מאוד שמשפיע על כדאיות העסקה.

מימון יצירתי לדירה שנייה

לא תמיד יש ללקוח 50% הון עצמי נזיל. במקרים כאלו אפשר לבחון פתרונות אחרים:

1. משכון נכס קיים – אם יש דירה בבעלותכם עם משכנתא קטנה או ללא משכנתא בכלל, ניתן לשעבד אותה ולקבל הלוואה נוספת.

2. איחוד הלוואות כנגד נכס – במקום לשלם הרבה הלוואות קטנות בריביות גבוהות, מאחדים אותן תחת משכנתא אחת לטובת ההון העצמי.

3. שותפות עם בני משפחה – חלוקת ההון העצמי בין כמה אנשים מאפשרת כניסה לעסקה גם בהון עצמי חלקי וברוב המקרים לקבל אחוז מימון גבוה יותר (עם השותף ללא נכס כלל)

יתרונות ברכישת דירה שנייה

• השקעה יציבה – נדל"ן בישראל לאורך שנים הוכיח עלייה בערך הנכסים.

• הכנסה פסיבית משכירות – דירה שנייה יכולה להניב תשואה חודשית קבועה.

• עתיד לילדים – נכס נוסף מהווה "כרית ביטחון" לדור הבא.

• פיזור נכסים – שילוב בין השקעות פיננסיות לנדל"ן מייצר איזון כלכלי.

חסרונות וסיכונים

• מס רכישה גבוה – מייקר מאוד את העסקה.

• תלות בשוק השכירות – ירידה בביקוש לשכירות עלולה לפגוע בכדאיות.

• סיכון כלכלי אישי – התחייבות גבוהה מדי עלולה להכביד על המשפחה.

דוגמה מספרית מלאה

נניח שאנו רוצים לרכוש דירה שנייה ב־1.8 מיליון ₪:

• הון עצמי נדרש: 900,000 ₪

• משכנתא: 900,000 ₪ ל־20 שנה

• החזר חודשי משוער: כ־5,600 ₪

• שכר דירה צפוי: 5200 ₪

במקרה הזה, ההחזר החודשי גבוה מהשכירות, מה שאומר שהעסקה משתלמת רק אם ערך הנכס יעלה לאורך זמן.

סיכום – כדאי או לא כדאי?

דירה שנייה יכולה להיות השקעה מצוינת, אך היא דורשת בחינה מעמיקה של כלל המרכיבים: מיסוי, ריביות, תשואה מהשכירות, והיכולת הכלכלית של המשפחה לעמוד בהחזרים.
לפני כל החלטה חשוב לשבת עם יועץ משכנתאות שמכיר את השוק, לבצע סימולציות שונות, ולוודא שההשקעה תואמת את התכנון הכלכלי האישי.

📌 טיפ לסיום: אל תתפתו להיכנס לעסקה רק בגלל "הזדמנות". דירה שנייה חייבת להיות חלק מתכנון כולל – ולא צעד אימפולסיבי שעלול להכביד עליכם כלכלית.