שוק המשכנתאות מציע מגוון מסלולים – אך איך תדעו מה מתאים בדיוק לכם? במאמר זה נפרט על האפשרויות השונות.
מסלול הפריים:
גמישות בתכנון המשכנתא
המסלול הזה נחשב לגמיש ביותר בתכנון משכנתא, משום שהריבית בו כמעט אינה תלויה בתקופת ההלוואה.
יתרונות המסלול
יתרון משמעותי נוסף הוא שאין קנסות עבור פירעון מוקדם, מלבד עמלות תפעוליות או עמלת אי הודעה, דבר שמאפשר גמישות רבה יותר במידה ואנו נפרע חלק מהמסלול או כולו. בנוסף, מדובר במסלול עם תמחור פרמיית סיכון נמוך ביותר עבור הבנק, מה שעושה אותו לאטרקטיבי במובנים מסוימים.
סיכונים שיש לקחת בחשבון
עם זאת, יש לקחת בחשבון שהריבית במסלול זה נגזרת מריבית בנק ישראל, אשר עשויה להשתנות בכל רגע. כאשר ריבית בנק ישראל עולה או יורדת, השפעתה על ההחזר החודשי תהיה מיידית, מה שעלול להוביל לשינויים חדים בהחזר החודשי, לטוב ולרע.
חישוב ריבית הפריים
איך מחשבים את ריבית הפריים?
ריבית הפריים נקבעת על ידי חיבור ריבית בנק ישראל עם מרווח קבוע שנקבע על ידי הבנק. לדוגמה, אם ריבית בנק ישראל עומדת על 4.5% (וזה יכול להשתנות מעת לעת), הבנק מוסיף לכך מרווח קבוע של 1.5%, אז ריבית הפריים תהיה 6%.
נוסחה:
ריבית בנק ישראל + מרווח קבוע = ריבית הפריים
כך, במקרה של ריבית בנק ישראל 4.5% + 1.5% (מרווח) = 6% ריבית פריים.
מסלול בסיכון גבוה
מסלול זה דורש שיקול דעת והתמודדות עם הסיכון של שינויים בריבית בעתיד, ויכול להיחשב למסלול בסיכון גבוה במקרים של שינויים חדים בריבית. כיום ריבית הפריים גבוהה מאוד ביחס לשנים קודמות, ומסלול זה כיום לא הכי פופולארי בשוק המשכנתאות.
מסלול הקל"צ:
קבועה לא צמודה – יציבות וביטחון לטווח הארוך
במסלול זה, הריבית נותרת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, והקרן אינה צמודה. המשמעות היא שההחזר החודשי נשאר אחיד בכל חודש ואין בו כלל שינויים, דבר שמספק ללווה יציבות וביטחון לטווח הארוך. בגלל שמסלול זה מציע יציבות כזו, הוא נחשב לאפשרות הבטוחה ביותר בתכנון המשכנתא, ונמצא כמרכיב יציב בתמהיל.
דרישות רגולטוריות
בנק ישראל דורש כי לפחות 1/3 מהמשכנתא תהיה במסלול עם ריבית קבועה (כמו קל"צ או ק"צ – ניתן לשלב בין שניהם).
עלויות וקנסות
כמובן, יציבות מגיעה עם מחיר: הריבית במסלול קל"צ תהיה לרוב גבוהה יותר מאשר המסלולים המשתנים ובנוסף, במקרה שנרצה למחזר את המסלול או לפרוע אותו לפני הזמן, עלולים לחול עלינו קנסות, אם הריבית הממוצעת בשוק תהיה נמוכה יותר מהריבית שהייתה לנו בעת לקיחת ההלוואה.
בחירה מושכלת
למרות העלות הגבוהה יותר, הרבה לווים בוחרים במסלול קל"צ כדי להבטיח את סכום ההחזר החודשי הקבוע, וליהנות מריבית יציבה שנשארת נמוכה יחסית לאופציות מהעבר.
מסלול הק"צ:
קבועה צמודה למדד
במסלול ק"צ הריבית נותרת קבועה לכל אורך תקופת ההלוואה. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, מה שגורם לקרן החוב להיבנות ולהתייקר ככל שהמדד עולה.
השפעת המדד על ההחזרים
המשמעות היא שההחזרים החודשיים יכולים לעלות בצורה משמעותית אם מדד המחירים לצרכן עולה. לדוגמה, אם המדד יעלה ב-5%, גם ההחזר החודשי יגדל ב-5%, וכך לאורך זמן יכול להיות שינוי משמעותי בהחזר הכולל שיידרש להחזר.
דרישות רגולטוריות
בנק ישראל דורש כי לפחות 1/3 מהמשכנתה תהיה במסלול עם ריבית קבועה (כמו ק"צ או קל"צ – ניתן לשלב בין שניהם).
יתרונות המסלול
לכן, עבור לווים שמעוניינים לשמור על ריבית קבועה אך לא מעוניינים בריבית הגבוהה יותר של מסלול קל"צ, מסלול ק"צ מהווה חלופה טובה, שכן הריבית בו נמוכה יותר, מה שמוביל להחזר חודשי ראשוני נמוך יותר אך עם השנים הוא יעלה.
מסלול המל"צ:
משתנה לא צמודה
מסלול המל"צ מורכב משני מרכיבים עיקריים: העוגן והמרווח. בעוד שהמרווח נשאר קבוע לכל אורך תקופת ההלוואה, העוגן, שהוא הריבית עצמה, מתעדכן באופן תקופתי לפי התנאים שנקבעים מראש. לדוגמה, אם העוגן הוא 4% ומתווסף לו מרווח של 0.7%, הריבית במסלול תהיה 4.7%.
פוטנציאל לריבית נמוכה בעתיד
בגלל שהריבית בשוק יקרה היום, המרווח הוא יחסית מאוד נמוך משמה יש לנו פוטנציאל לריבית נמוכה בעתיד. ביום שהריבית בשוק תתחיל לרדת (כלומר העוגן ירד) הריבית במסלול תרד גם ועם מרווח נמוך – זה ישפיע רק לטובתנו.
יתרונות המסלול
היתרון במסלול זה הוא שהריבית אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, מה שמפחית את הסיכון להחזר חודשי מתנפח עם עליית המדד. הריבית מתעדכנת אחת לתקופה, שבחרתם מראש – כל שנתיים, שנתיים וחצי, חמש שנים, בהתאם להסכם.
גמישות בפירעון
מסלול המל"צ נחשב כיום ליציב יחסית בהשוואה למסלולים אחרים, ויש לו מספר יתרונות בולטים: בכל פעם שהריבית מתעדכנת, ניתן למחזר את ההלוואה, לפרוע חלק ממנה או אפילו את כולה, ללא קנסות או עמלות על פירעון מוקדם.
מסלול המ"צ:
משתנה צמודה למדד
במסלול זה, סכום ההלוואה (הקרן) צמוד למדד, כך שהוא משתנה בהתאם לעלייה ביוקר המחיה או לחילופין בירידת יוקר המחיה. הריבית אינה קבועה, אלא מתעדכנת לאורך חיי ההלוואה בזמנים קבועים מראש שנקבעו עם החתימה על ההסכם. (בדרך כלל כל שנה, שנתיים, חמש שנים). עדכונים אלה מתבצעים בהתאם לעוגן כלכלי חיצוני, כמו אג"ח ממשלתיות, שאינו בשליטת הבנק – מה שמעניק למסלול מידה של שקיפות.
פופולריות ועדכון ריבית
כיום, עדכון הריבית הפופולארית ביותר במסלול זה אחת לחמש שנים, מה שהופך את המסלול בקרב לווים שמעדיפים תכנון לטווח ארוך.
יתרונות המסלול
יתרון בולט של המסלול הזה הוא הריבית הנמוכה יחסית, במיוחד כאשר מדובר בהלוואות ארוכות טווח. כמו כן, הסיכון לעמלת פירעון מוקדם (הפרשי היוון) נמוך יותר לעומת מסלולים עם ריבית קבועה, ולכן הוא נחשב מתאים במיוחד למי שמתכנן לסגור את ההלוואה מוקדם מהצפוי – בין אם בגלל שדרוג דיור או קבלת סכום כסף גדול.
מסלול הזכאות:
הטבה ממשלתית לחסרי דיור
מסלול הזכאות הוא למעשה הטבה ממשלתית, המיודעת לזוגות חסרי דיור שאף פעם לא הייתה דירה בבעלותם ומבוסס על חוק הלוואות לדיור. גובה ההלוואה במסלול זה תלוי במערכת ניקוד שמושפעת מפרמטרים כמו שנות נישואין, מספר ילדים ואחים, וגם משירות צבאי או לאומי – כאשר כל קריטריון מוסיף נקודות שיכולות להעלות את סכום ההלוואה המועדפת. הניקוד המינימאלי עבור הטבת מסלול הזכאות הוא 599.
תנאי הריבית והצמדה
מסלול זה הוא צמוד מדד – הריבית קבועה לאורך כל התקופה, ונקבעת בשיעור של חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת בשוק ביום קבלת ההלוואה (אך לא עולה על 3%). הקרן עצמה מוצמדת למדד המחירים לצרכן, כך שיש לקחת בחשבון שינויים אפשריים בגובה ההחזר לאורך הזמן.
יתרונות נוספים
מעבר לריבית האטרקטיבית, יש יתרונות נוספים למסלול: אין עמלות בגין פירעון מוקדם, ובמסלולים הנלווים שיילקחו במקביל, תיתכן הנחה בעמלת ההיוון במידה ויבוצע פירעון מוקדם.
